Neues RA-Video – Mietrecht – Vermieter aufgepaßt … Es ist fünf vor zwölf für die Betriebskostenabrechnung 2013

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Vermieter aufgepaßt: Es ist fünf vor zwölf für die Betriebskostenabrechnung 2013. Verfristung droht!

Was zu beachten ist, erklärt Rechtsanwalt Thorsten Haßiepen.

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Neues Video – Mietrecht (Folge 1) – Mietmängel – Was kann ich tun?

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Mietrecht:
Mietmängel treten häufig auf und sind Ursache für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Dies gilt vor allem bei Schimmelbildung. Was ist zu tun?

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ALG II: Voraussetzungen für die Übernahme von Mietschulden durch Jobcenter

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Immer wieder passiert es, dass Bezieher von Leistungen nach dem SGB II (Hartz IV) in die Situation kommen, dass sie ihre Miete nicht mehr bezahlt bekommen. Hilfe ist dann dringend notwendig, denn Wohnungslosigkeit durch die Kündigung und Räumung droht.

Verschiedenste Ursachen sind für solche Szenarien verantwortlich … und um einem Vorurteil vorzubeugen … meist ist es nicht die Unlust, Miete zu zahlen, sondern (teils rechtswidrige) Sanktionen und andere Situationen, welche es den Hilfebeürftigen unmöglich machen, ihre Miete ohne Gefährdung der eigenen Existenz ganz oder teilweise zu zahlen.

Natürlich muss in Missbrauchsfällen von einem sogenannten atypischen Fall ausgegangen werden. In solchen Fällen ist eine Übernahme der Mietschulden im Rahmen eines Darlehen durch das Jobcenter meist ausgeschlossen.

Wir möchte aber hier über die Fälle reden, in denen kein Missbrauch vorliegt.

Das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen hat mit seinem Urteil vom 17.09.2013 hierzu einige Regeln aufgestellt. Demnach gibt es drei (+ eins) Kriterien, die zu erfüllen sind, um grundsätzlich eine Chance auf Bewilligung eines Darlehens gem. § 22 Abs. 8 SGB II zur Übernahme von Mietschulden zu haben:

1. Leistungsbezug nach dem SGB II

Eigentlich selbstverständlich sollte es sein, dass zum Zeitpunkt der Beantragung eines Darlehens natürlich der Antragsteller im Leistungsbezug nach dem SGB II stehen muss. Zwar kann sich ansonsten ein Anspruch aus § 36 Abs. 1 SGB II ergeben. Letzteres ist aber heute hier nicht unser Thema.

2. Wohnraum ist angemessen

Der Wohnraum, welcher durch die Gewährung des Darlehens gesichert werden soll, muss auch angemessen sein. Wenn nämlich der Wohnraum in diesem Sinne nicht erhaltenswert ist, besteht keine Veranlassung, diesen vorläufig zu sichern. Überschreitet die zu zahlende Miete also die Angemessenheitsgrenzen des jeweiligen Leistungsträgers, wird es schwer oder gar unmöglich, ein Darlehen zu erwirken. Grund hierfür ist die Erwartungshaltung der Leistungsträger, dass bei Unangemessenheit letztlich vorauszusehen ist, dass es auch zukünftig wieder zu Zahlungsrückständen kommen wird, denn es werden nicht alle Kosten der Unterkunft vom Leistungsträger übernommen.

3. Selbsthilfewille

Der ein Darlehen beantragende Hilfebedürftige muss ebenso erkennen lassen, dass er sich um laufende Zahlungen kümmert und bestehende Mietschulden verringern will. Wer sich also zurücklehnt und nur auf das Darlehen hofft, hat es zumindest schwerer, dieses durchzusetzen. Aktiv, z.B. durch Anleihen bei Freunden oder Bekannten, sollte der Rückstand beseitigt werden. Ob dies immer möglich ist, muss natürlich bezweifelt werden, aber man sollte jedenfalls seine Bemühungen ggf. nachweisen können.

4. Höhe der Mietschulden nicht ausschlaggebend

Kein Kriterium in diesem Sinne, aber dennoch eine wichtige Entscheidung des LSG NRW ist die Aussage, dass die Höhe der Mietschulden (allein) kein Kriterium gegen die Bewilligung eines Darlehens ist. Sehr wohl entscheidend ist aber, ob das Darlehen in diesem Sinne überhaupt noch zur Sicherung des Wohnraums beitragen kann. Sind nämlich so viele Zahlungsrückstände aufgelaufen, dass der Vermieter bereits die Räumungsklage eingereicht hat und Fristen zur Beseitigung des Kündigungsgrundes abgelaufen sind oder bereits das anschließende Räumungsverfahren begonnen hat und der Vermieter überhaupt kein Interesse mehr an der Weiterführung oder Neubegründung eines Mietverhältnisses hat, kann evtl. auch ein gewährtes Darlehen den Wohnraum nicht mehr sichern. Alle diese Punkte sind daher gegeneinander abzuwägen und zu prüfen.

Zusammenfassung

Betroffene sollten möglichst früh, wenn bereits die Kündigung oder gar das Räumungsverfahren absehbar oder eingereicht sind, bei dem Leistungsträger vorsprechen und sich um das Darlehen kümmern. Wird es abgelehnt, ist die Prüfung der Rechtmäßigkeit dieser Ablehnung durch einen Rechtsanwalt geboten. Unter Umständen kann dann ein durchzusetzendes Darlehen den Wohnraum sichern und vor einer Wohnungslosigkeit bewahren. Diese Möglichkeit ist nicht zu unterschätzen und keinesfalls sollte man den Kopf in den Sand stecken. Handeln Sie!

(vgl. LSG NRW, 17.09.2013, Az. L 19 AS 1501/13 B)

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Miete muss am Ende des Mietverhältnisses bei Nutzung durch Vermieter nur teilweise gezahlt werden

hammerAm Ende eines Mietverhältnisses kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über die Zahlung der letzten Miete.

Anstoß des Streits ist meist der Auszug des Mieters im laufenden Monat und die Übernahme der Wohnung durch den Vermieter oder durch den Nachmieter zu Renovierungszwecken.

Nun hat das Kammergericht Berlin über einen solchen Fall entschieden. Hier hatte der Eigentümer der Wohnung direkt nach dem Auszug des Mieters mit den Renovierungsarbeiten begonnen.

Das Kammergericht urteilte, dass der Eigentümer keine volle Miete mehr verlangen könne, denn dem Mieter war die tatsächliche Nutzung der Mietwohnung verwehrt. Anders wäre es eben nur, wenn der Mieter die Wohnung bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses hätte nutzen können. Vorliegend aber sei die „Gegenleistungspflicht in Form der Miete“ entfallen.

(vgl. KG Berlin, Az. 8 U 187/10)

Anmerkung:

Die vorliegende Entscheidung gilt zunächst nur für den Eigentümer, welcher die Wohnung renoviert und somit dem Mieter die Nutzung nicht weiter ermöglich. Ob Gleiches auch dann gilt, wenn der Nachmieter bereits vorzeitig zwecks Renovierung die Wohnung in Besitz nimmt, dürfte vor allem davon abhängen, inwieweit der Mieter dies duldet oder genehmigt und ob er hätte widersprechen können.

Jedenfalls sollte man bei der Übergabe der Wohnung darauf achten und ggf. mit dem Vermieter verhandeln, wie mit der restlichen (anteiligen) Mietzahlung umgegangen wird.


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Mieterhöhung kann auch durch Zahlung anerkannt werden

hammerDas Amtsgericht München sieht für die Zustimmung einer Mieterhöhung auch die Möglichkeit, diese durch Zahlung der erhöhten Miete zu erklären.

Dies gelte, so das Amtsgericht bereits bei einmaliger Zahlung, jedenfalls aber bei mehrmaliger Zahlung. Der Zahlungsempfänger, also der Vermieter, könne eine solche Zahlung nämlich nur so verstehen, dass dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird.

Hierbei ging das Amtsgericht so weit, dass es darauf hinwies, dass so auch einem an sich unwirksamen Mieterhöhungsschreiben zugestimmt werden könne.

(vgl. AG München, Urteil vom 14.08.2013, Az. 452 C 11426/13)

Für alle Mieter bedeutet dies, dass bei Eingang eines Mieterhöhungsverlangens genau geprüft werden muss, ob der Mieterhöhung zugestimmt werden soll. Eine einfache Aufnahme der erhöhten Zahlungen schadet, so dass später eine Zustimmung kaum widerrufen werden kann. Der Vermieter kann sich auf die so erkläärte Zustimmung jedenfalls nach Ansicht des AG München verlassen.

Wenn Sie von einem Mieterhöhungsverlangen betroffen sind, suchen Sie daher schnellstmöglich einen Rechtsanwalt auf und lassen sich beraten, wenn Sie unsicher über das weitere Vorgehen sind.


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